Área com aproximadamente 980 mil m² entre o Jardim Monte Santo, Jardim Miranda e Jardim Petrópolis, para os mais antigos a região era conhecida como “Casas Brancas”: um projeto de condomínio padrão alto para a época, que acabou não sendo concluído, ficando abandonado por anos. Originalmente a área se caracterizava como várzea em boa parte, onde ainda apresenta vestígios de área alagada, contudo nos dias atuais o que se nota é a presença de vários empreendimentos multifamiliares.
Fatos como esse são vistos com mais frequência no município, e isso não surge da noite para o dia, embora muitos pensem que assim o seja. Para tal empreendimento é necessário um estudo de impacto ambiental, juntamente com relatório de também impacto ambiental. Na teoria, a municipalidade somente aprova um empreendimento com esses dois documentos anexado ao escopo de documentos necessários, além claro de uma série de outros documentos. Outro fator importante é a questão do zoneamento, pois seria inviável autorização para empreendimento se a própria legislação não permitisse para a região.
Para a área em questão, onde recentemente vem sendo implantado “mais” um grande empreendimento residencial, vale observar a questão do zoneamento, pois até 2022 a região onde está localizada o bairro Petrópolis era classificada com ZIS (zona de interesse social), e mais precisamente em agosto de 2022 houve uma alteração de zoneamento para a até então desconhecida ZAD (zona de alta densidade). A princípio não se nota muita diferença entre os dois zoneamentos, tanto que não fazia sentido tal alteração, e foi isso que gerou uma certa curiosidade em me aprofundar no tema, e somente aí foi possível verificar os fatores como taxa de ocupação que passou de 0.60 para 0.70, assim como o coeficiente de aproveitamento máximo que “saltou” de 2 para 6 e também o coeficiente de permeabilidade que saiu de 0.30 para 0.10.
Para grande parte da população esses números não querem dizer muita coisa, e neste pequeno detalhe que se explica a mudança de zoneamento, pois diferente da população que desconhece, os empreendedores são quem se beneficiam com tal mudança.
Para exemplificar, no zoneamento anterior (ZIS) um terreno de 1.000 m² poderia ser utilizado até 0,60 de sua área, e um coeficiente de aproveitamento de até 2 vezes, tendo que reservar 0,30 que corresponderia a permeabilidade. Já para o novo zoneamento (ZAD) o mesmo terreno de 1.000 m² pode ser utilizado até 0,70 de sua área, um coeficiente de aproveitamento de até 6 vezes e a reserva de apenas 0,10 para permeabilidade, ou seja, possibilitaria um maior aproveitamento do mesmo terreno, diminuindo assim a possibilidade de permeabilidade do solo, e de acordo com os recuos em alguns lugares ainda é possível se elevar além do permitido anteriormente, gerando assim um maior VGV para os investidores.
É natural que todo município tende ao desenvolvimento, mas para isso seria primordial um estudo de viabilidade, assim como um estudo de impacto ambiental, basta olhar a degradação do local para dimensionar os problemas, assim como os problemas ocasionados com o crescimento desorganizado populacional, tendo em vista que a malha viária da cidade já não comporta o grande fluxo gerado em horários de pico.
Vale lembrar que os empreendedores não investem em locais inviáveis, seguem de acordo com o que a legislação permite, e isso nos faz pensar sobre como uma lei alterada somente no ano de 2022 pode beneficiar locais que já existiam investimentos?
2002
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